Faire construire sa maison représente un projet important, qui nécessite de préparer son financement bien avant le début du chantier. Entre le prêt immobilier, l’apport personnel, les frais annexes et les éventuelles aides, plusieurs solutions peuvent être combinées pour constituer un plan de financement adapté.
Banque ou courtier ? Quels prêts peut-on solliciter ? Existe-t-il des aides locales pour faire construire sa maison ?Voici les principales pistes à connaître pour préparer le financement de son projet de construction.
Commencer par déterminer son budget
Avant de contacter une banque ou un courtier, il est utile d’avoir une première estimation du coût global du projet.
Pour une construction, le budget ne comprend pas uniquement le prix de la maison. Il faut également prendre en compte le prix du terrain, les frais d’acquisition, les éventuels frais d’étude, les raccordements, les taxes, l’assurance emprunteur ainsi que les aménagements qui resteront à la charge du propriétaire.
L’objectif est de déterminer le montant total nécessaire, puis de regarder quelle part peut être financée par l’apport personnel et quelle part devra être empruntée.
La capacité d’emprunt dépend notamment des revenus, des charges déjà existantes et de la durée du crédit. En France, le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance emprunteur comprise, même si les établissements disposent d’une marge de flexibilité dans certaines situations.
Faut-il avoir un apport personnel ?
L’apport personnel correspond à la somme que l’emprunteur peut investir directement dans son projet.
Il peut provenir de l’épargne personnelle, d’une donation familiale ou encore de la vente d’un précédent logement. Son montant peut avoir une influence sur les conditions proposées par la banque, mais il n’existe pas un montant unique d’apport obligatoire applicable à tous les projets.
Dans une construction, disposer d’une épargne peut notamment permettre de financer une partie des frais qui ne sont pas nécessairement intégrés au montant du crédit ou de conserver une réserve pour les dépenses imprévues.
L’idéal est donc de ne pas consacrer la totalité de son épargne au projet et de conserver une marge de sécurité.
Passer directement par sa banque
La première possibilité consiste à présenter son projet à sa banque.
L’établissement étudie alors les revenus, les charges, l’épargne, les crédits en cours et les caractéristiques du projet afin de déterminer les conditions auxquelles il pourrait financer la construction.
La banque peut proposer un prêt immobilier à taux fixe ou, selon les offres, à taux variable, avec une durée adaptée au profil de l’emprunteur. Le coût total du crédit dépend notamment du montant emprunté, du taux et de la durée du prêt.
Présenter son dossier à sa banque peut être intéressant, notamment lorsqu’on entretient déjà une relation avec son conseiller. Mais cela ne signifie pas nécessairement que cette offre sera la plus adaptée : comparer plusieurs propositions reste important.
Faire appel à un courtier immobilier
Le courtier intervient comme intermédiaire entre l’emprunteur et les établissements bancaires.
Son rôle consiste notamment à rechercher des solutions de financement auprès de plusieurs banques en fonction du profil du client et de son projet. Il peut également aider à constituer le dossier et à comparer les différentes propositions.
Pour une construction, son intervention peut être particulièrement utile lorsque le projet comporte plusieurs éléments à financer : terrain, construction, frais annexes et éventuels prêts complémentaires.
Les conditions de rémunération du courtier doivent toutefois être vérifiées avant de lui confier son dossier. Il est également important de comparer ce que son accompagnement apporte réellement par rapport à une démarche effectuée directement auprès des banques.
Banque et courtier ne sont donc pas nécessairement deux solutions opposées : un futur propriétaire peut se renseigner auprès de sa banque tout en comparant les possibilités offertes par un courtier.
Les prêts aidés à étudier
En complément du prêt immobilier principal, certains ménages peuvent bénéficier de dispositifs de financement réglementés ou aidés.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut notamment contribuer au financement de certains projets immobiliers sous conditions. Ses règles d’éligibilité dépendent notamment du type d’opération, des ressources du ménage et de la localisation du logement.
D’autres dispositifs existent également selon la situation de l’emprunteur. Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) peut par exemple financer la construction d’une maison destinée à devenir la résidence principale, sous conditions de ressources.
Il est donc intéressant de vérifier les dispositifs auxquels le foyer peut prétendre avant de finaliser son plan de financement, car un prêt complémentaire peut modifier le montant à emprunter auprès de la banque.
Le prêt accession d’Action Logement
Les salariés éligibles peuvent également se renseigner sur le Prêt Accession d’Action Logement.
Ce prêt peut notamment financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, sous certaines conditions. Pour la construction, l’achat du terrain peut également entrer dans l’opération financée. Le dispositif est soumis à des conditions relatives notamment aux ressources et au logement.
Les caractéristiques et conditions d’accès étant susceptibles d’évoluer, il est préférable de vérifier son éligibilité au moment de préparer le dossier.
Ne pas oublier les aides locales
Les aides nationales ne sont pas les seules à prendre en compte.
Certaines communes, intercommunalités, départements ou autres collectivités proposent des dispositifs destinés à faciliter l’accession à la propriété. Il peut s’agir d’une subvention, d’un prêt à taux réduit ou d’une avance remboursable, selon le territoire.
Les conditions varient fortement d’une collectivité à l’autre : certaines aides sont réservées aux primo-accédants, d’autres dépendent des revenus, du type de logement ou encore de la localisation du projet. L’ANIL recense les dispositifs locaux disponibles selon les territoires.
Certaines aides locales concernent spécifiquement la construction d’une maison individuelle. Il est donc pertinent de rechercher les dispositifs disponibles dans la commune où l’on souhaite construire, et pas uniquement dans son lieu de résidence actuel.
Comment construire son plan de financement ?
Un plan de financement permet de mettre en parallèle les dépenses et les ressources disponibles.
Les dépenses peuvent comprendre :
- l’achat du terrain ;
- la construction de la maison ;
- les frais d’acquisition ;
- les études et raccordements ;
- les taxes liées au projet ;
- l’assurance emprunteur ;
- les éventuels frais de dossier ;
- les aménagements extérieurs ;
- une réserve pour les dépenses imprévues.
Les ressources peuvent comprendre :
- l’apport personnel ;
- le prêt immobilier principal ;
- le PTZ lorsqu’il est accessible ;
- un prêt d’accession sociale ;
- un prêt Action Logement ;
- une éventuelle aide locale ;
- d’autres prêts complémentaires selon la situation.
Cette vision globale permet de vérifier que le financement couvre bien l’ensemble du projet, et pas uniquement le prix affiché de la maison.
À quel moment rechercher son financement ?
Il est préférable de s’intéresser au financement dès les premières étapes du projet, et non une fois le terrain ou la maison définitivement choisis.
Une première simulation permet de connaître sa capacité d’emprunt et donc de définir un budget cohérent. Elle peut également éviter de s’engager sur un projet dont le coût dépasserait les possibilités de financement du foyer.
Une fois le terrain, la maison et les frais annexes précisément chiffrés, le dossier peut être affiné auprès de la banque ou du courtier.
Pour une construction, il faut également tenir compte du déblocage progressif des fonds, qui intervient au fur et à mesure de l’avancement du chantier selon les modalités prévues par le contrat de prêt.
Bien comparer les offres de crédit
Le taux d’intérêt est évidemment un élément important, mais il ne doit pas être le seul critère de comparaison.
Il faut également regarder :
- le coût total du crédit ;
- le montant des mensualités ;
- la durée du prêt ;
- le coût de l’assurance emprunteur ;
- les frais de dossier ;
- les conditions de remboursement anticipé ;
- les éventuelles possibilités de modulation des mensualités.
Deux offres présentant un taux proche peuvent ainsi avoir un coût global différent.
Financer une construction demande de raisonner sur l’ensemble du projet, et pas uniquement sur le prix de la maison. Banque, courtier, apport personnel, prêts aidés et aides locales peuvent être combinés selon la situation de chaque ménage.
La première étape consiste à établir un budget réaliste intégrant le terrain, la construction et les frais annexes. Il devient ensuite possible de comparer les solutions de financement et de vérifier son éligibilité aux différents dispositifs.
En anticipant ces démarches, les futurs propriétaires disposent d’une vision plus claire de leur budget et peuvent aborder leur projet de construction avec un financement préparé en amont.
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